満室プロジェクト

2013年11月27日

ヤニ部屋リフォーム

この時期、物件の募集をしていてちょっと困るのは年内入居の申込をもらうこと。
同業の方なら、気持ちが分かると思います。

本当に嬉しいのですが、なぜこの年の瀬に引越し?!
何か変な理由が本当はあるのでは??
そんな疑いを加えながら契約を進めていかなければいけません。

当社の空室は年明けの入居ももちろん受付ております。
そして・・・年内入居も受付ます。

ぜひ、少ない募集ですがご紹介下さい。


今日はこれからリフォームをするお部屋の状況をお伝えします。
こちらの物件は当社で管理はしていませんが、リフォームの相談を頂き実施することになりました。
まずはこの黄ばんだ室内写真を↓




























白と黄ばみのコントラスト・・・分かりますでしょうか??

他にも何の良さもない普通の内装と傷み具合です↓

・普通の玄関



















・結露で傷んだ壁



















・古くなった畳















・錆びたドアノブ



















・その他
















これは問題・・・















これから工事開始です!
少しでも良いAFTERをお見せ出来ればと思います。

そして今後、途中経過もアップできればします!
お楽しみに!!










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2013年11月20日

冬の空室には必需品?!

冬の物件管理に必要な段取りを考えていました。

その中で悩んだのが『スリッパ』

下が住んでいて床に暖かみのある鉄筋マンションであれば不要だと思うのですが、木造物件は絶対必要と考え、最近空室に設置しました。




















↑選んだスリッパはニトリで398円のもの。
少し固くて型くずれせず、暖かく汚れない。
基本は茶を買っています。




















↑置けるスペースのあるところにはスリッパ立ても設置しました。
これもニトリで798円。




















↑下駄箱の上に置いてみました。

内見時にスリッパが散乱しない為の対策として設置したスリッパ立て・・・
でも真冬になったら床の冷たさを感じないように、床に直接スリッパを置く事も検討しないとダメかもしれません。床が冷たくて、内見時間が減ってしまうことを、自分もよく賃貸仲介営業をしていて経験しましたからよくわかります。

冬でもじっくり、ゆっくり見てもらえる空室対策をもっと考える必要がありますね!

今シーズン、雪が少なくあまり寒くないといいのだが・・・どうなんでしょうね??




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2013年11月12日

和室は和室のままでも素敵になる!

札幌はついに雪が降りましたね・・・

賃貸経営をしている方にも辛い季節。
除雪、凍結事故、水漏れなど。

物件を管理する方としても気が抜けない時期になります。
巡回など現場に行くにも何時間もかかるし、本当に嫌な季節がやってきました。

でも1月・2月・3月は賃貸市場は俗にいう繁忙期!
空室を決める絶好のチャンスです。
でも年内もまだ1ヶ月半あります。
諦めずに空室を無くす対策と来年の退去を減らす対策を練っていこうと思います。


余談はこれ位にしまして古い物件の『和室』これをどうリフォームして空室をうめようか本当にいつも悩みます。

オール洋室は図面的にも見栄えが良くなりますし、若い方にはやはり人気です。
ひと昔前は和室の畳を撤去して床上げ、そしてCFを貼って洋室にする物件が多かった気がします。ただ一つ問題が・・・

















↑押入れや木枠をどうするかです。
しっかりと木枠も塗装して押入れも洋間に合ったものに変更するのであればOKですが、たまに床のCFとクロスだけやって終わり!みたいなところも見た事が多々あります。
それでは逆効果ですよね。
















↑ここまで(和室→洋間)出来たら最高に素晴らしいです!
(これは自分がやったお部屋ではありません。参考にしていつかやってみたい!)
ちなみにこのお部屋は㈱満室研究所 山岡氏の作品です。


しかし、築古の物件。
年齢が高い方をターゲットにしなければいけない物件は、もしかしたら和室をキレイにして残すのも手。
そう考えて最近、私が管理している物件の和室はこんな感じに仕上げております。





























































行った内容は・・・
・木部を黒光りする塗装にします。(部屋によっては限りなく黒に近い茶にすることも)
・クロスは500番の和調クロスと腰壁に1000番のクロスを使用。
・照明器具も『ザ・和室』の器具を新調。(あまり安っぽさのないもの)
・畳を表替えする際に縁を『無料変更可能な黒』に変更

これで古くささをなくして、綺麗な和室が出来上がります。
自分的には床の冷たさもなく、居ても嫌な感じがしないので若者にもいけるのでは?!
なんて勝手に思っております。



もちろん物件によって異なるので、思い切って洋間にもしますしこのような和室もやります。一番大切なことは物件のニーズに合わせてベストなリフォームをするかです。
その物件の地域での立ち位置や決めて頂く仲介業者さんが物件をどう思っているか、どんな方が内見される物件か、そしてせっかく行った内装が知れ渡っているかこれも大切です。


この『和室』を作って自分は『和室も素敵かも!』と思いました。
皆様はいかがですか??


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2013年11月7日

しっかりリフォームをしたら満室になるのだが・・・

これはかなり築古マンションの1室・・・
しっかりリフォームをしたら間違えなく決まる部屋なのですが、今までのリフォームが中途半端で復活にはかなりの費用がかかりそうです。








かなりうレトロな玄関・・・











一応3LDKの間取りなのですが、相場家賃が安くしっかりとしたリフォームを入れると費用が相当な金額になりそうです。









古さが丸見えの収納・・・

















キッチンを開けると・・・残念。












レンジフードも寿命!?








その他四畳半と5畳(床の間付)の和室があったり、コンクリートで囲まれたUTとトイレ。高く貸せればリフォーム費用の回収も早いので強気に大幅リフォームを薦めれるのですが、成約家賃にも限界があるので強気にご提案できないという現状。

やるのであれば、中途半端にならないしっかりとした内装に仕上げたい。
そして少しでも成約家賃を上げたい。

納得して頂けるように、これから最善のご提案のじっくり考えます!


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